Alles over het koopcontract

Als u "rond" bent met de (ver)koper, moet er een contract getekend worden. In dit contract worden alle afspraken zwart-op-wit vastgelegd.Het kan handig zijn om gebruik te maken van een modelcontract.

Het modelcontract
Waarom gebruik maken van een modelcontract? Door het lezen van het contract krijgt u n.l. een goed beeld van alle zaken die geregeld moeten worden. Bovendien kunt u samen met de (ver)koper het contract (één exemplaar voor de koper en één voor de verkoper) invullen en ondertekenen. Het is verstandig om de notaris bij wie de officiële overdrachtakte zal passeren, een kopie toe te sturen. De Vereniging Eigen Huis, de Consumentenbond en de Nederlandse Vereniging van Makelaars hebben een modelcontract opgesteld waarin de rechten van de koper en de verkoper op een evenwichtige manier geregeld zijn.

Download standaard koopcontract
U kunt hier het standaard koopcontract, ontwikkeld door de Vereniging Eigen Huis, downloaden. U kunt hier zelf wijzigingen in aanbrengen of ontbindende voorwaarden toevoegen of verwijderen. Het contract dat u en de (ver)koper ondertekenen, wordt "voorlopig" koopcontract genoemd.

Het "voorlopig" koopcontract
De term "voorlopig" slaat alleen maar op het feit dat voor de juridische levering van het gekochte een transportakte moet worden opgemaakt. Van de transactie kan niet zonder gevolgen worden afgezien, tenzij er gebruik gemaakt kan worden van een (in het contract vastgelegde) ontbindende voorwaaarde.

Wanneer koper en verkoper het voorlopig koopcontract hebben ondertekend, zijn beide partijen aan de overeenkomst gebonden. Niemand kan meer van de koop afzien, tenzij er een beroep kan worden gedaan op de ontbindende voorwaarden die in het koopcontract zijn vastgelegd.

Ontbindende voorwaarden

• De meest voorkomende ontbindende voorwaarden zijn:
• het rond krijgen van een passende financiering
• nader onderzoek naar een bestemmingsplan 
• onderzoek naar erfdienstbaarheden (recht van overpad etc.) 
• toewijzing van een huisvestingsvergunning 
• resultaten van een bodemonderzoek 
• uitslag van een aankoopkeuring of bouwtechnisch onderzoek uitslag van taxatie 

Passende financiering
Vrijwel standaard in het voorlopig koopcontract is de ontbindende voorwaarde dat de koop niet doorgaat, als u geen passende financiering rond krijgt. En let er op dat u duidelijk omschrijft wat voor u passend is.
Stel dat u uitgaat van een financiering met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), omdat de rente dan lager is, maar u voldoet niet aan de norm. De makelaar van de verkoper zou daarentegen een financiering voor u kunnen regelen zonder hypotheekgarantie. Indien u niet heeft vastgelegd dat de transactie alleen doorgaat bij een financiering met NHG, dan is er voor u geen weg meer terug. 

Als één van de partijen zijn contactuele verplichtingen niet nakomt, moet hij een (in het contract vastgelegde) boete betalen aan de andere partij. Na het tekenen van het "voorlopig" koopcontract wacht nog één gang: de gang naar de notaris om de overdrachtsakte te laten passeren.

Waarborgsom
Meestal wordt er van de koper een waarborgsom gevraagd, vaak 5 á 10% van de koopsom. Deze waarborgsom wordt bij de notaris in bewaring gegeven en is bedoeld als zekerheid voor de verkoper. Wanneer de koper bijvoorbeeld het contract ontbindt zonder dat hij daarvoor een geldige reden heeft, dan kunt u de contractuele waarborgsom (of contractuele boete) van de koper eisen. De waarborgsom wordt in een enkel geval vervangen door een bankgarantie.

Gouden handdruk

Een gouden handdruk is een vergoeding voor te derven inkomen ten gevolge van ontslag. Belastingbetaling over de gouden handdruk kan echter uitgesteld worden. Er zijn 3 mogelijkheden die een ontvanger van een gouden handdruk ter beschikking staan:

1. Direct afrekenen met de fiscus
2. Gouden handdruk onderbrengen bij een verzekeraar
3. Oprichten van een stamrecht-BV

1. Direct afrekenen met de fiscus
Als een ontslagen werknemer ervoor kiest ineens af te rekenen met de fiscus moet hij belasting betalen over de totale waarde van de gouden handdruk volgens de tarieven in box 1 (maximaal 52%).

2. Lijfrente aankopen bij een verzekeraar
De afkoopsom kan ondergebracht worden bij een verzekeringsmaatschappij. De werkgever stort de afkoopsom dan rechtstreeks bij de verzekeraar, die voor dat bedrag een lijfrente aankoopt. Deze lijfrente kan 2 vormen hebben: een direct ingaande lijfrente of een uitgestelde lijfrente.

Direct ingaande lijfrente
De direct ingaande lijfrente verzorgt –per direct- een periodieke (bijvoorbeeld maandelijkse) uitkering. Deze uitkering wordt beschouwd als inkomen en daarover is men inkomstenbelasting verschuldigd. De verzekerde kan zelf de duur van de uitkering bepalen.

Uitgestelde lijfrente
Bij de uitgestelde lijfrente wordt de afkoopsom door de verzekeraar belegd tot een bepaalde einddatum (bijvoorbeeld tot de 65-jarige leeftijd van de ex-werknemer). Daarna volgen de periodieke uitkeringen van het opgebouwde kapitaal. Deze moeten uiterlijk op de 65-jarige leeftijd starten. Ook hier kan de verzekerde de duur van de uitkeringen zelf bepalen. De uitgestelde lijfrente wordt pas bij uitkering beschouwd als inkomen, waarover dan belasting betaald moet worden.

Het doel van een uitgestelde- lijfrenteverzekering is om een aanvulling op het pensioen te creëren. Ten gevolge van ontslag ontstaat immers vaak een pensioengat.

3. Het oprichten van een stamrecht-BV
De afkoopsom kan ook gebruikt worden om een stamrecht-BV op te richten. Dit kan met name bij afkoopsommen vanaf € 65.000 een interessante optie zijn. De gouden handdruk wordt ingebracht in een BV, die dit geld naar eigen keuze gaat beleggen. Uiterlijk op 65-jarige leeftijd van de ontslagene, moet de BV het belegde geld periodiek uit gaan keren. Die uitkeringen zijn op dat moment belast.

Koopakte

De koopakte of koopovereenkomst is een schriftelijke afspraak tussen de verkoper en de koper van een huis. Daarin leggen zij vast dat het huis onder bepaalde voorwaarden, tegen betaling van een bepaalde prijs en op een afgesproken datum eigendom wordt van de koper. Als de koopakte zonder notariële tussenkomst is opgesteld zijn daarin vaak nog niet alle juridische haken en ogen geregeld.
En juist die aspecten kunnen aanleiding zijn om een huis wel of niet te kopen. Daarom is het belangrijk dat de notaris wordt ingeschakeld voordat een XFX002voorlopigeXFX002 koopakte wordt ondertekend. Hij biedt de noodzakelijke deskundige begeleiding en advisering op juridisch gebied. De notaris houdt de belangen van alle partijen in de gaten. Een koopakte, ook al wordt deze vaak de XFX002voorlopigeXFX002 koopovereenkomst genoemd, is een overeenkomst die u bindt. Sterker nog, als u in het bijzijn van getuigen tegen de verkoper zegt dat u het huis wilt kopen, dan zit u er al aan vast! Immers een mondelinge overeenstemming is bindend! De term voorlopig betekent alleen, zoals eerder aangegeven, dat de eigendom nog moet overgaan van verkoper naar koper.
Uitsluitend wanneer u in de koopovereenkomst ontbindende voorwaarden heeft opgenomen, kunt u in principe zonder verdere kosten van de koop af. Een voorbeeld van een ontbindende voorwaarde is de afspraak dat u van uw koop af kan komen wanneer u uw financiering niet binnen een bepaalde termijn rond heeft.

Bouwprojecten
Bij nieuwbouwprojecten wordt niet alleen een koopovereenkomst gesloten, maar ook een aannemingsovereenkomst. Ook hier geldt weer het belang van tijdige inschakeling van de notaris. Hij kan alle juridische consequenties op dit terrein overzien. Zo worden geschillen over nakoming van de overeenkomst voorkomen. Gewoonlijk laat de bouwer het juridische deel van het gehele project door één notaris behandelen. Die notaris beschikt over het bouwplan, het bestek en de voorwaarden van de bouwer. De koper van een huis uit een bouwcomplex kan voor advies zijn eigen notaris inschakelen; dit brengt wel extra kosten met zich. Zet ook hier niet te snel uw handtekening onder de koopovereenkomst. U moet vooraf zeker weten, dat u de hypotheek kunt rondkrijgen. Want als u getekend heeft zonder de financiering als ontbindende voorwaarde op te nemen en dan tot de ontdekking komt dat u de koopsom niet kunt opbrengen, dan moet u een hoge boete (meestal 10% van de koopsom) betalen om van de koop af te komen.

In samenwerking met o.a. de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie is een model koop-/aannemingsovereenkomst met bijbehorende Algemene Voorwaarden en toelichting opgesteld. In dit model zijn de rechten en plichten van de koper van een nog (af) te bouwen huis en de aannemer zo goed mogelijk op elkaar afgestemd.
In het model koop-/aannemingsovereenkomst zijn regels opgenomen, die betrekking hebben op:

• tijdstip van eigendomsoverdracht van grond en huis
• grootte van de waarborgsom
• wijze van betaling
• moment van oplevering.

Bij de koop-/aannemingsovereenkomst horen ook algemene voorwaarden. Daarin worden voor de koop en bouw van woningen onderwerpen geregeld die op elke nieuwbouw van toepassing zijn. Voorbeelden daarvan:

• gevolgen van wijziging in de bouw
• aanleg van leidingen
• controle op de uitvoering
• onderhoudstermijn
• aansprakelijkheid van de aannemer
• garantieregeling.

De notaris kan koper en verkoper informeren over de bijzonderheden van de modelovereenkomst en de (financiële) zekerheid bij toepassing van de algemene voorwaarden. Ook de minder voordelige en ingewikkelde aspecten licht hij toe. Dat brengt zijn positie met zich mee.